Für das Nutzen von Split-Klimageräten wird bislang die Zustimmung des Vermieters benötigt. Wo diese fehlt, bleibt nur der Weg zu Schlichtungsstelle oder Gericht. Die Mietervereinigung Österreichs hat daher der Bundesregierung ein Paket mit drei Änderungen im Mietrechtsgesetz vorgelegt.
Split-Klimageräte greifen in die Fassade ein und brauchen deshalb die Zustimmung des Vermieters – auch dann, wenn Mieter sämtliche Kosten selbst tragen. Verweigert der Vermieter die Zustimmung, hilft bislang nur ein Verfahren.
Der Hintergrund: Verweigert ein Vermieter die Nutzung der Außenhaut des Gebäudes für ein Split-Klimagerät oder eine Außenjalousie, kann die fehlende Zustimmung von Schlichtungsstelle oder Gericht ersetzt werden. Das sieht § 9 Mietrechtsgesetz vor. Er verlangt dafür allerdings zweierlei, und zwar beides zugleich: Die Veränderung muss „der Übung des Verkehrs“ entsprechen, und sie muss einem wichtigen Interesse dienen. Nachweisen müssen das die Mieter.
Klimageräte mit Außeneinheit hält der OGH weiterhin für per se nicht verkehrsüblich; zuletzt hat er auch ausdrücklich abgelehnt, § 9 im Sinne eines Anspruchs auf zeitgemäßes Wohnen auszulegen. Damit ist die Sache erledigt, bevor das wichtige Interesse überhaupt geprüft wird – ob jemand wegen der Hitze nicht mehr schlafen kann, spielt dann keine Rolle mehr.
„Das ist ein Teufelskreis: Verkehrsüblich wird ein Split-Klimagerät erst, wenn viele eines haben. Installieren darf es aber niemand, solange es nicht verkehrsüblich ist“, sagt Georg Niedermühlbichler, Präsident der Mietervereinigung Österreichs.
Dass es anders geht, hat die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes 2022 gezeigt: Seither dürfen Wohnungseigentümer Außenbeschattungen leichter anbringen. „Der Gesetzgeber hat 2022 an die Eigentümer gedacht und die Mieter vergessen“, sagt Niedermühlbichler. „Jetzt muss das Mietrechtsgesetz ebenso geändert werden. Schutz vor Hitze darf keine Frage der Laune des Eigentümers, sondern muss eine Frage des Gesetzes sein.“
Die Mietervereinigung fordert daher, Außenbeschattung und Split-Klimageräte in den Katalog der privilegierten Arbeiten in § 9 Abs 2 Mietrechtsgesetz aufzunehmen. Damit entfallen die beiden Nachweise, an denen Mieter derzeit scheitern: die Verkehrsüblichkeit und das wichtige Interesse. Alles andere bleibt, wie es ist – die Arbeiten müssen dem Stand der Technik entsprechen, dürfen das Haus nicht schädigen und keine schutzwürdigen Interessen der übrigen Mieter beeinträchtigen. Bezahlt werden sie ohnehin aus der eigenen Tasche. Die Mietervereinigung fordert zudem, in § 10 Mietrechtsgesetz klarzustellen, dass der Einbau einer Außenbeschattung oder eines Klimageräts eine Verbesserung des Mietgegenstands ist. Bleibt die Anlage beim Auszug in der Wohnung, besteht Anspruch auf Ersatz der Investition – abgeschrieben über zehn Jahre, so wie es das Gesetz für Heizthermen oder Sicherheitstüren längst vorsieht.
Mietzinsminderung bei Hitze
Für die Kälte gibt es eine Grenze: Fällt die Heizung aus, ist die Wohnung mangelhaft, und die Miete ist zu mindern. Bei Hitze gibt es keine solche Grenze. In der ÖNORM ist zum Teil definiert, was bei Neubauten und umfassender Sanierung zumutbar ist. Die Mietervereinigung fordert, einen geeigneten Temperatur-Richtwert für die sommerliche Überwärmung für den Bestand festzulegen und daran ausdrücklich das Recht auf Mietzinsminderung zu knüpfen. Wird dieser Richtwert überschritten, ist die Wohnung mangelhaft.
Damit entsteht ein Anreiz für den Vermieter, selbst zu investieren: in Beschattung, in Kühlung, in ein sommertaugliches Gebäude. Geschieht dies nicht, bleiben den Mietern zwei Möglichkeiten – selbst einbauen oder mindern.
Entscheidend ist die Durchsetzbarkeit des Rechts. Die Mietzinsminderung muss vor der Schlichtungsstelle im außerstreitigen Verfahren durchsetzbar sein, so wie andere Streitigkeiten über den Mietzins auch. Möglich ist das über eine simple Erweiterung des Katalogs in § 37 Mietrechtsgesetz. Derzeit bleibt nur der streitige Weg vor Gericht, mit Anwalts- und Verfahrenskosten, die ein Vielfaches dessen ausmachen, worum es geht.
Alle vorgeschlagenen Änderungen seien laut Mietervereinigung kleine Eingriffe in ein Gesetz – und passen in ein Vorhaben, an dem die Bundesregierung ohnehin schon arbeitet: die ökologische Sanierung des Gebäudebestands.
